Добавление или изменение информации о правообладателях в документах на собственность (заполнение и регистрация документов) (Deeds)

View this guide on our website:

Каждый раз, когда владельцы вносят изменения в право собственности на недвижимость, они должны зарегистрировать акт в офисе окружного регистратора. В этом пошаговом руководстве изложены требования и приведены образцы с инструкциями.

Предупреждение о добавлении иных лиц

• Если вам надо добавить кого-то в рамках сделки по исправлению кредитной истории или для получения займа, это может оказаться мошенничеством.
• Если вы добавляете кого-либо в качестве правообладателя или подписываете договор об отступном, это лицо становится владельцем собственности. Без их подписи вы не сможете изменить свое решение.
• Если вы добавляете наследника, то вместо того, чтобы сделать его совместным с вами владельцем, вы можете использовать прижизненный траст или документ о передаче имущества после смерти. Это позволит избежать утверждения завещания без потери права на собственность, пока вы живы.
  

Шаблоны и формы

• Договор дарения (Grant Deed) – PDF
• Договор об отступном (Quitclaim Deed) – PDF
• Соглашение о разделе общего имущества супругов (Interspousal Transfer Deed)- PDF

Виды договоров в Калифорнии

В Калифорнии в основном используются два типа договоров: «договор дарения» и «договор об отступном». Большинство других документов, которые вы увидите, например, распространенное «соглашение о разделе общего имущества супругов», представляют собой варианты договоров дарения или договоров об отступном, составленные с учетом конкретных обстоятельств. Поскольку соглашение о разделе общего имущества супругов является наиболее часто запрашиваемым, мы включили образец в это руководство.

Пошаговые инструкции

1. Найдите текущий договор на собственность

Вам понадобится информация из текущего документа. Если вам нужна копия действующего договора, обратитесь в регистрационную палату по месту нахождения недвижимости. Если вы в Сакраменто, звоните по телефону (916) 874-6334.

2. Определите, какой тип договора следует заполнить в вашей ситуации

Чтобы передать право собственности, отказаться от него или добавить кого-либо в право на собственность, вы можете выбрать между «договором о дарении» и «договором об отступном». Супруги/гражданские супруги, передающие имущество друг другу, могут выбрать «соглашение о разделе общего имущества супругов».

Вот блок-схема, которая поможет вам в выборе:

3. Определите, как новые владельцы получат право собственност

Если у недвижимости несколько новых владельцев, вы передаете ее в траст или из траста, или новый владелец состоит в браке, форма титула (обращение) может иметь важные последствия.

Один, не состоящий в браке владелец: оставьте пустое место

сли новый владелец только один, и он не состоит в браке, форму обращения обычно можно не заполнять, хотя не помешает указать что-то вроде «холостяк», «вдова» и т. п.

Более одного владельца, владельцы, не состоящие в браке: «владельцы с правом на общую собственность» или «совладельцы»

• «Владельцы с правом на общую собственность»: (после смерти одного из них его наследники получают свою долю; может потребоваться завещание. Доли не обязательно должны быть равными. Любой владелец может продать или заложить свою часть)
• «Совладельцы»: (После смерти одного владельца второй (другие) автоматически получает свою долю. Доли должны быть равными. Любой собственник может продать или заложить свою часть, но при этом титул меняется на «владельцы с правом на общую собственность»)

Если вы оставите это поле пустым, по умолчанию будет выбрано «владельцы с правом на общую собственность»

Примеры: родные братья и сестры, которые вместе наследуют имущество, деловые партнеры, пары, не состоящие в браке, или зарегистрированные гражданские партнеры (DP).

Владельцы – супружеская пара: «общая собственность», «общая собственность WROS» или «совладельцы».

• «Общая собственность» (Оба должны быть согласны продать или заложить имущество. После смерти одна доля переходит к выжившему супругу/супруге, а другая – к наследникам. Это, вероятно, потребует как минимум упрощенной процедуры завещания.)
• «Общая собственность с правом наследования (with rights of survivorship , WROS)» (Oба должны быть согласны продать или заложить имущество. После смерти 100% переходит к выжившему супругу/гражданскому партнеру, и завещание не требуется)
• «Совладельцы» (После смерти одного из них другой (другие) получает 100%. Доли должны быть равными. Любой из супругов/гражданских супругов может продать свою часть. Менее благоприятный налоговый режим возможен в случае смерти первого супруга/гражданского партнера)

Если вы оставите строку титула пустой или напишете что-то вроде «как муж и жена» или «как гражданские супруги», это будет считаться «общим имуществом», и часть имущества достанется наследникам, вместо того, чтобы достаться только выжившему супругу/гражданскому супругу.

Владелец состоит в браке, но имущество не делится: «как исключительная и отдельная собственность».

Если имущество принадлежит только одному из супругов/гражданскому супругу (потому что он уже владел им, когда они поженились, или это был подарок или наследство), они могут четко указать на это, используя фразу «женатый мужчина/замужняя женщина/лицо владеет имуществом в качестве его/ее/их исключительной и отдельной собственности». Примечание: если деньги, заработанные во время брака, были потрачены на покупку, выплату по ипотеке, содержание или улучшение дома, оба владеют долей, независимо от того, что написано в договоре.

Имущество передается в траст или из траста

Многие пары используют трасты для хранения своего имущества. Содержимое траста технически принадлежит владельцам траста. Таким образом, при передаче имущества в траст получателями являются «[имя собственников] в качестве попечителей траста [название траста] от [дата подписания траста]».

При передаче имущества из траста праводатели становятся попечителями траста, определяемыми аналогичным образом.

Примеры внесения этих данных в договор см. ниже, в разделе «Формы титула для нескольких владельцев» (Forms of Title for Multiple Owners).

Выбор титула может иметь множество последствий в дальнейшем, например, при продаже или рефинансировании, в случае возникновения долгов, смерти одного из владельцев или развода супругов. Некоторые примеры потенциальных последствий:

• переоценка имущества, повышающая ежегодные налоги на недвижимость (с 2022 года трансферы между родителями и детьми больше не являются необлагаемыми);
• более высокие налоги на прирост капитала при продаже;
• при делении имущества при разводе;
• может ли на имущество быть наложено взыскание по долгам одного из владельцев;
• лишение права на получение пособий, таких как Medi-Cal;трудности с рефинансированием, если у одного из владельцев плохая кредитная история;
• отсутствие права на получение обратной ипотеки.

Если у вас есть вопросы о том, какую форму титула использовать, посоветуйтесь с юристом по семейным делам или по вопросам наследства или изучите варианты в юридической библиотеке.

4. Заполните новый договор (не подписывайте)

В конце данного руководства вы найдете заполненные образцы каждого типа договора.

Договор можно заполнить онлайн, напечатать или аккуратно написать темно-синими или черными чернилами. Вам понадобится следующая информация:

• Номер участка оценщика. (Это указано в текущем договоре о недвижимости)
• Сумма налога на передачу документов или код исключения. (Рассчитайте 1,1% от текущей рыночной стоимости или введите применимое исключение).
• Имена «дарителей» (нынешнего владельца (владельцев), подписывающего договор) или стороны (сторон), отказывающейся от права собственности. (Укажите полное имя (имена), как оно записано в текущем договоре о недвижимости)
• Полные имена «получателей дара» (Укажите всех предполагаемых владельцев, включая всех нынешних владельцев, которые по-прежнему будут владеть недвижимостью). Важно: если вы добавляете имя, этот человек юридически становится владельцем. Вы не сможете изменить свое решение без их подписи.
• Форма титула, которую будет использовать получатель(и) дара. (Если форма права собственности не указана, это будет «владельцы с правом на общую собственность» для лиц, не состоящих в браке, или «общая собственность» для супружеских пар).
• Юридическое описание собственности. (Это указано в текущем договоре о недвижимости)

5. Завещатель(и) расписываются перед нотариусом

За эту услугу нотариус взимает плату. Нотариусов можно найти во многих банках, почтовых службах и компаниях по проверке права собственности на недвижимость.

Новым владельцам не нужно ставить подпись.

6. Заполните предварительный доклад о смене собственника (Preliminary Change of Ownership Report, PCOR)

PCOR требуется при смене владельца недвижимости, чтобы обновить налоговые данные. Сдайте его в офис регистратора вместе с договором о недвижимости. Вы можете загрузить PCOR – версию для Сакраменто с сайта Cal Assessor e-Forms. В каждом округе есть своя версия; обратитесь в офис оценщика округа, в котором находится недвижимость, чтобы получить нужную форму.

7. Зарегистрируйте договор о недвижимости и подайте PCOR в офис регистратора

Офис регистратора взимает плату за регистрацию (в настоящее время плата составляет $20 за первую страницу и $3 за каждую дополнительную страницу). С действующими тарифами для Сакраменто можно ознакомиться на сайте окружного клерка/регистратора.Вам также может потребоваться заплатить налог на передачу документов или сбор в размере $75 согласно закону «О строительстве домов и создании рабочих мест».

8. Подайте заявление об освобождении от повторного обложения налогом, если таковое возможно, в офис оценщика

огда недвижимость переходит в другие руки, она переоценивается с целью налогообложения, что часто приводит к значительному увеличению налога на недвижимость для нового владельца.

Некоторые трансферы не подлежат переоценке, в том числе:

• От родителя к ребенку или от ребенка к родителю («Исключение Prop 58», если смерть имела место до 15 февраля 2021 г., «Исключение Prop 19», если смерть имела место после 15 февраля 2021 г.)
• От прародителя (бабушки/дедушки) к внуку (но не наоборот) («Исключение Prop 58», если смерть имела место до 15 февраля 2021 г., «Исключение Prop 19», если смерть имела место после 15 февраля 2021 г.)
• рансферы между супругами или зарегистрированными гражданскими партнерами во время брака или в рамках урегулирования имущественных отношений или развода
• Изменения в способе владения правом собственности, которые не меняют доли собственности (например, изменение статуса со-владельца на владельца с правом на общую собственность )

Если на ваш трансфер распространяется исключение из переоценки, вам, возможно, придется подать иск окружному асессору. Для получения дополнительной информации в Сакраменто позвоните в офис оценщика (916-875-0750) или посетите веб-сайт офиса оценщика Сакраменто.

Распространенные вопросы при заполнении договоров о недвижимости

Некоторые части договоров о недвижимости часто требуют дополнительных пояснений.

Повлияет ли это на мои ежегодные налоги на недвижимость?

Большинство сделок по смене собственника влекут за собой переоценку согласно Prop 13, даже если деньги не переходят из рук в руки. Таким образом, если стоимость недвижимости выросла с момента ее приобретения, то и ежегодные налоги на недвижимость тоже вырастут. (Если стоимость упала, ваши налоги уменьшатся)

Некоторые виды операций не влекут за собой переоценки. Подробную информацию о том, какие виды сделок влекут за собой переоценку, а на какие распространяются исключения, можно найти в справочнике Калифорнийского совета по стабилизации «Смена собственника – часто задаваемые вопросы» .

Изменения в исключении родитель-ребенок/бабушка-дедушка-внук: Некоторые законы, предоставляющие право на исключение, изменились в 2021 году. До 16 февраля 2021 года трансферы между родителями и детьми, а также от бабушек и дедушек к внукам исключались из переоценки. Сейчас это ограничено семейным домом или фермой, но могут действовать и другие ограничения.

Что такое налог на передачу документов? Должен ли я платить

При переходе собственности из рук в руки округ взимает единовременный налог в размере $0,55 за $500 от стоимости недвижимости (1,1%). Некоторые виды трансферов не подлежат налогообложению. Если вы освобождены от уплаты налогов, укажите код налогового управления, который дает вам освобождение от уплаты налогов, и объяснение, затем поставьте подпись. Если вы не освобождены от уплаты налогов, рассчитайте сумму в долларах и впишите ее.

Распространенные коды освобождений от уплаты налога и пояснения к ним:

Дарение (безвозмездная передача имущества или добавление имени к имуществу):
Код: «R&T 11911» Пояснение: «Дарение»

Прижизненный траст (передача из или в отменяемый прижизненный траст ):
Код: «R&T 11930» Пояснение: «Трансфер в траст или из траста»

Смена имени (подтверждение смены имени после заключения брака или смены имени по решению суда):
Код: «R&T 11925» Пояснения: «Подтверждение изменения имени, праводатель и правополучатель

– одно и то же лицо»
Передача имущества при расторжении брака
: Код: «R&T 11927» Пояснение: «Расторжение брака»

Возможны и другие исключения. Смотрите список «Освобождения от налога на передачу прав собственности» (Transfer Tax Exemptions) на сайте регистратора Сакраменто.

Что такое сбор в рамках закона о строительстве домов и создании рабочих мест (Building Homes and Jobs Act) (SB 2)? Должен ли я платить?

При рефинансировании ипотеки и других сделках с недвижимостью, освобожденных от налога на передачу документов, взимается дополнительная плата в размере $75. Существуют некоторые исключения. Обратитесь в офис регистратора вашего округа, чтобы определить общую сумму, которую вам нужно будет заплатить.

Определение дарителя и получателя дара

Даритель(и): текущий владелец или лицо, передающее имущественные права или часть имущественных прав. Это лицо или лица, которые подпишут договор о недвижимости.
Получатель(и) дара: перечислите всех лиц, получающих права собственности от дарителя (дарителей). Если даритель остается в титуле, обязательно укажите полное имя дарителя в качестве одного из получателей дара.

Часто полезно указать семейное положение дарителя и получателя дара.

Формы для оформления титула на несколько владельцев

При наличии нескольких получателей субсидий необходимо указать форму титула. Это также может быть полезно, если получатель дара состоит в браке или гражданском браке.

Вот примеры распространенных фраз для заголовков:

• Один владелец, не состоящий в браке: как правило, не требуется включать эту информацию в титул, но вы можете включить фразу «лицо, не состоящее в браке», «мужчина, не состоящий в браке» или «женщина, не состоящая в браке» Иногда люди указывают «вдова» или другое подходящее описание.
  • Val Jones, холостяк
  • Kim Alba, вдовец,
• Владельцы с общим правом на собственность: [Имена совладельцев], в качестве владельцев с общим правом на собственность Если доли неравные, укажите процент или долю, принадлежащую каждому из них.
  • John Doe, 50%, Jeffrey Doe, 25%, и Paula Smith, 25%, в качестве со-владельцев.
• Со-владельцы: [Имена совладельцев], в качестве совместных владельцев. По определению, каждый из них владеет равной долей.
  • John Doe, Jeffrey Doe, и Paula Smith, со-владельцы
• Общая собственность: [Имена супругов/гражданских супругов], «как общая собственность».
  • Pat Jones-Larsen и Jan Jones-Larsen, владеющие общей собственностью
• Общая собственность с правом пожизненного содержания: [Имена супругов/гражданских партнеров], «как общая собственность WROS» или «общая собственность с правом наследования»
  • Pat Jones-Larsen и Jan Jones-Larsen, владеющие общей собственностью с правом наследования (WROS).
• Лицо, состоящее в браке – отдельная собственность: [Имя владельца,] «Лицо, состоящее в браке, владеющий собственностью в качестве ее единственного владельца»
  • Pat Jones-Larsen, состоящий в браке, владеет собственностью в качестве ее единственного, отдельного владельца.
• Имущество, переданное в траст: [Полное имя (имена) попечителя(ей) траста], в качестве попечителя (попечителей) от имени [название и дата траста]
  • Janet и Lewis Campbell, как попечители прижизненного семейного траста «Campbell», от 3 января 2017 года
• Партнерство: [фиктивное наименование фирмы, если имеется] или [имена партнеров], партнерство
  • Elm Street Books, партнерство
  • Janet Smith и Mark Baker, партнерство
• Корпорация или ООО: [Название корпорации], корпорация [штата регистрации] или [Название ООО], компания с ограниченной ответственностью [штата регистрации]
  • Acme, Inc., корпорация из штата Делавэр
  • Initech, LLC, калифорнийская компания с ограниченной ответственностью

Вот краткая справочная таблица, в которой сравниваются распространенные формы титула.

Смена имени: обновление титула после смены имени

Если вы сменили имя (по решению суда, в результате брака или развода), необходимо обновить документы, оформленные на ваше старое имя. Составьте новый договор дарения от себя ([новое имя], который приобрел право собственности под прежним именем [старое имя]) в качестве дарителя себе ([новое имя]) в качестве получателя дара. Например:

Регистрация договора дарения после наследования имущества по аффидевиту

В некоторых случаях после смерти владельца недвижимости новый собственник получает ее без оформления завещания, просто зарегистрировав аффидевит. Частыми примерами являются люди, владеющие имуществом совместно, как со-владельцы или совладельцы с правом на общую собственность и с правом наследования, а также лица, наследующие имущество по договору о трансфере имущества после смерти (Transfer On Death, TOD). Для получения дополнительной информации см. наше руководство Подтверждение факта смерти: трансфер имущества без завещания (Affidavits of Death: Transferring Property without Probate).

Новый владелец вычеркивает предыдущего владельца из договора, подав заявление о смерти совладельца, заявление от лица выжившего супруга или заявление о смерти передающей стороны по договору TOD.

С юридической точки зрения этого достаточно для смены владельца, но отсутствие акта с указанием имени нового владельца может запутать и привести к проблемам при продаже или рефинансировании недвижимости. В аффидевите указано, что один из владельцев умер, но не указано, кто является новым владельцем. Новые владельцы могут прояснить цепочку владения титулом (историю владения), зарегистрировав Акт передачи прав на недвижимость (Grant Deed) с указанием себя в качестве получателя. Вот как это можно сделать:

Заполните стандартный документ о предоставлении права собственности. Новый владелец укажет себя и в качестве дарителя, и в качестве получателя дара. Например, если Chris Jones был оставшимся в живых совладельцем имущества, то после подачи заявления о смерти совладельца он может заполнить дарственную следующим образом:

За ценное вознаграждение, получение которого настоящим подтверждается,
ДАРИТЕЛЬ Chris Leslie Jones
(владельцы, подписывающие договор на недвижимость)
настоящим становится ПОЛУЧАТЕЛЕМ ДАРА Chris Leslie Jones
(новые владельцы, включая нынешних владельцев, если они остаются владельцами собственности)

Это кажется глупым, но так становится ясно, что Chris теперь владелец, и не нужно копаться в предыдущих документах, чтобы это выяснить.

Юридическое описание

Это полное описание недвижимости, а не только адрес. Он может быть кратким или очень длинным и полным юридических терминов. Он должен точно соответствовать текущему договору.

Следующее описывает реальное недвижимое имущество в городе Сакраменто, округ Сакраменто, Калифорния (вставить юридическое описание):
Лот 14 в прилегающем к городу Сакраменто населенном пункте Blackacre, как указано на карте этого населенного пункта, зарегистрированный 30 января 1965 года в книге 625, страница 013065.

Возможно, вы захотите сделать фотокопию юридического описания и приложить его к новому акту в качестве приложения, особенно если оно слишком длинное, чтобы уместиться на странице.

Передача имущества после процедуры завещания (Executor’s Deed)

Если объект недвижимости является частью завещательного дела, то после его разрешения личный представитель (душеприказчик или администратор) должен зарегистрировать документы, подтверждающие, что он теперь принадлежит наследнику или наследникам. Они могут либо:

• зарегистрировать заверенную копию постановления судьи об окончательном распределении (Order for Final Distribution), или
• зарегистрировать договор от личного представителя к бенефициару.

Поскольку постановление судьи имеет большой объем и может содержать личную и финансовую информацию, часто предпочитают регистрировать договор. В договоре должна содержаться следующая информация: юридическое описание имущества, номер округа и дела по завещанию, а также дата и название постановления, разрешающего распределение. В нем также должно быть указано, что в нем нет никаких заверений, гарантий или соглашений любого рода, и он должен быть подписан личным представителем «как душеприказчиком или администратором имущества ________».

Ниже приведен пример формулировки душеприказчика, который может быть адаптирован под ваши нужды. Образец составлен для завещания, которое включает в себя завещание. Если в вашей ситуации нет завещания, вы должны указать, что являетесь “администратором имущества”, а не “исполнителем завещания”.

Я, Chris L. Jones, как исполнитель воли покойной Marjorie J. Smith, в соответствии с полномочиями, указанными в постановлении об окончательном распределении , вынесенном 17 апреля 2024 года по делу о наследстве Marjorie J. Smith, дело № 24PR001234, в Высшем суде Калифорнии по округу Сакраменто, настоящим передаю Chris L. Jones и Robert A. Smith в качестве владельцев с правом на общую собственность, без каких-либо заверений, гарантий или соглашений любого рода, явных или подразумеваемых, все права, титулы и интересы имущества покойного на момент смерти и все права, право на собственность и проценты, которые владелец имущества мог приобрести впоследствии, в отношении недвижимого имущества, расположенного в городе Сакраменто, округ Сакраменто, Калифорния, обычно называемого 123 Main St, Сакраменто, Калифорния , и более полно описанной следующим образом (вставить юридическое описание):

Дополнительная информация

В Интернете

Офис клерка-регистратора округа Сакраменто

Офис оценщика округа Сакраменто :

• Смена владельца Переоценка Исключения
• Предложение 19 (изменения в исключениях для родителей/ребенка и дедушки/бабушки/внука)

DivorceNet: «Соглашение о разделе общего имущества супругов: трансфер имущества от одного супруга к другому при разводе»

 «Помоги себе сам»: информация о разделе имущества супругов и его отличиях от других калифорнийских договоров о недвижимости.

Совет по стабилизации Калифорнии: смена владельца – часто задаваемые вопросы
 Предоставляет ответы на некоторые часто задаваемые вопросы о переоценке имущества для уплаты ежегодных налогов на недвижимость.

В юридической библиотеке

“Сделки с недвижимостью в Калифорнии” (KFC 170 .Z9 R36, раздел «Помоги себе сам»)

Эта книга, опубликованная Nolo Press, уважаемым издателем юридических книг для самопомощи, представляет собой руководство по выбору правильного вида сделки, заполнению необходимых форм и их подаче. В ней также обсуждаются смежные юридические вопросы, такие как требования к раскрытию информации, вопросы общей собственности, а также планирование налогов и наследства. В нем содержатся формы для большинства случаев передачи имущества. Формы, связанные с передачей имущества после смерти, также можно найти на сайте Nolo “Как завещать имущество в Калифорнии.”

Miller & Starr «Формы, касающиеся недвижимости в Калифорнии» (Miller & Starr California Real Estate Forms) (KFC 140 .M53)

Разделы 1:133-1:137 предлагают формулировки для дарственных, межсупружеских, отступных и сервитутных актов.

«Формы для практики составления договоров на недвижимость в Калифорнии» (California Real Property Practice Forms Manual) (KFC140 .A65 C34)

Ряд образцов форм для конкретных ситуаций, таких как сервитуты, права на полезные ископаемые и многое другое.

Примеры

Договор дарения

Договор об отступном

Соглашение о разделе общего имущества супругов