在财产上添加或更改姓名（填写和登记契据）(Deeds)

任何时候所有人在对房地产产权进行变更时，都必须向县登记员登记一份契据。本分步指南概述了各项要求，并提供了附有说明的样本。

关于添加姓名的警告

如果您是为信用修复或贷款交易而将他人加入产权，这可能是一个骗局。
如果您添加姓名或签署放弃契据，则受让人会成为所有人。在没有他们签名的情况下，你无法改变心意。
如果您要添加继承人，您可以使用生前信托或死亡转移契据，而不是让他们成为联权共有人。这样就能够在您有生之年避免遗嘱认证，同时无需放弃所有权。

模板和表格

加州的契据类型

加州主要使用两种契据：“转让契据”和“放弃契据”。你会看到的大多数其他契据，如常见的 “配偶间转移契据”，都是针对特定情况定制的转让契据或放弃契据的版本。由于配偶间契据的要求十分常见，因此我们在本指南中提供了一个样本。

转让契据 (Grant Deed)

当在现有契据上的人士转移所有权或在契据上添加姓名时，就会用到转让契据。授予人承诺他们当前拥有该财产，并且没有隐藏的留置权或抵押贷款。

放弃契据 (Quitclaim Deed)

当某人放弃（免除或弃权）所有权权利以转让给另一个人时使用时，就会用到放弃契据（quitclaim deed，有时候会被误写成“quick claim”）。授予人可能在现有契据上，也可能不在。放弃契据通常用于离婚或继承情况，当配偶或继承人放弃对房地产的任何潜在权利时使用。授予人放弃自己的权利（如有），但不承诺任何其他权利。

配偶间契据 (Interspousal Deed)

配偶间契据用于配偶或已登记的同居伴侣“（domestic partners, DP）”之间，将房地产变为共同财产或将共同财产变为房地产。配偶/DP 可以使用转让契据和放弃契据来做同样的事情，但配偶间契据须明确表明交易的目的是影响共同财产权。

你的清单上没有我需要的契据！

还有许多其他类型的契据，如担保契据、联权共有契据、地役权契据、信托契据等。在某些州，这些可能被视为独立的契据类型，但在加州，这些通常只是定制的转让契据。

在担保契据中，授予人承诺支付因未披露的所有权纠纷而引起的任何诉讼或损害。在加州，产权保险通常承保此类纠纷。

其他类型的契据，如联权共有契据、公司契据、地役权契据或矿权契据，可通过从我们的网站下载 RTF（文字处理）版本，用定制转让契据的格式来建立。咨询律师或到法律图书馆研究适当的措辞。

分步说明

1.找出财产的现有契据

您需要现有契据中的信息。如果您需要现有契据的副本，请联系该财产所在地的登记员办事处。在 Sacramento，请拨打 (916) 874-6334。

2.根据您的情况确定需要填写的契据类型

如要转移所有权、放弃所有权或将某人加入产权，您可以选择“转让契据”或“放弃契据”。配偶/同居伴侣之间转让财产可选择“配偶间契据”。

以下流程图可帮助您做出选择：

3.确定新所有人将如何取得所有权

如果新所有人不止一位，您要将房地产转入或转出信托，或者新所有人是已婚人士，那么产权形式可能会产生重要影响。

一位所有人且未婚：留空

如果只有一个新所有人，且此人未婚，产权通常可以留空，但注明“单身人士”或“鳏寡”等也无妨。

不止一位所有人且所有人均未婚：“共同共有人”或“联权共有人”

“共同共有人”（一方去世后，其继承人可获得其份额；可能需要办理遗嘱认证。份额不必相等。任何所有人都可以出售或抵押各自的份额。）
“联权共有人”（所有人之一离世后，其他所有人自动获得其份额。份额必须相等。任何所有人都可以出售或抵押各自的份额，但这将使产权变为共同共有人）。

如果此项留空，则默认为“共同共有人”。

例如：共同继承财产的兄弟姐妹、商业伙伴、未婚或未登记为同居伴侣（DP）的夫妻/伴侣。

所有人为已婚夫妻：“共同财产”、“共同财产附生存权（WROS）”或“联权共有人”

“共同财产”（出售或抵押财产必须经双方同意。死亡时，一份归未亡配偶/DP，另一份归继承人。这可能至少需要一份简易遗嘱认证）。
“共同财产附生存权（with rights of survivorship, WROS）”（出售或抵押财产必须经双方同意。死亡时，100% 归未亡配偶/DP，无需遗嘱认证）。
“联权共有人”（当一方离世，另一方（或多方）可获得 100%。份额必须相等。配偶/DP 均可出售各自的份额。当第一配偶/DP 离世时，可能会受到不太有利的税务待遇。）

如果您在产权一栏留空，或填写“作为丈夫或妻子”或“作为同居伴侣”等字样，则会被视为“共同财产”，任何继承人将会继承一部分，而不是全部归未亡配偶/DP所有。

所有人已婚，但财产不共享：“作为单独及独立财产”

如果只有一方配偶/DP 拥有该财产（因为该人士在结婚时已经拥有该财产，或者该财产是赠与或继承的），其可以通过注明“已婚男人/女人/人士作为其单独及独立财产”来明确表示这一点。注意：如果在婚姻存续期间赚取的收入被用于购买、支付贷款、维护或改善房屋，那么无论契据上如何注明，该房屋都部分属于夫妻共同财产。

财产转入或转出信托

许多夫妻使用信托来持有他们的财产。信托内容在法律上由受托人所有。因此，在将财产转入信托时，受让人是“[受托人姓名]，作为[信托名称]的受托人，日期为[信托签署日期]”。

在将财产转出信托时，授予人就是受托人，以相同的方式来标识。

请参阅下文“多位所有人的产权形式” (Forms of Title for Multiple Owners)，了解如何将这些内容写入契据的范例。

您对产权的选择会对以后产生很多影响，比如在您出售或再融资时、如果其中一位所有人负债累累、如果其中一位所有人去世，或者如果夫妻离婚。潜在影响举例如下：

房产重新评估会提高年度房产税（自 2022 年起，父母与子女之间的转移不再总是免于重新评估）；
当某位所有人出售时，需缴纳更高的资本利得税；
离婚时如何分割财产；
是否可以因所有人之一的债务而留置或取消财产的赎回权；
无资格享受如 Medi-Cal 等福利；
如果所有人之一的信用不良，再融资会有困难；
无资格申请逆向抵押贷款。

如果您对使用哪种产权形式有疑问，请咨询家庭或遗产律师，或到法律图书馆查找相关资料。

4.填写新契据（请勿签名）

您可以在本指南末尾找到各类契据的填写样本。

契据可以在线填写、打字或用深蓝色或黑色墨水工整书写。您需要提供以下信息：

评估员地块编号。(在现有契据上可以找到）。
文件转移税金额或豁免条款。(计算当前市场价值的 1.1%，或输入适用的豁免额）。
“授予人”（签署契据的现所有人）或弃权方的姓名。(请按照现有契据上的姓名拼写来填写）。
“受让人”姓名。(请填写所有未来的所有人，包括仍持有该房产的任何现所有人）。
重要：如果您添加了姓名，该人士则合法成为所有人。在没有他们签名的情况下，你无法改变心意。
受让人将使用的产权形式。(如果没有填写产权形式，则未婚的所有人为“共同共有”，已婚夫妻为“共同财产”）。
财产的法定描述。(在现有契据上可以找到）。

5.授予人在公证人面前签字

公证人将对此服务收取费用。您可以在许多银行、邮寄服务机构和产权公司找到公证人。

新所有人无需签署。

6.填写《初步所有权变更报告》 (Preliminary Change of Ownership Report, PCOR)

当财产易手时，需要 PCOR 以更新税务记录。请连同契据一起交到登记员办事处。您可以从 Cal Assessor 电子表格中下载 Sacramento 版本的 PCOR。每个县都有自己的版本；请联系财产所在县的评估员办事处以便获取正确的表格。

7.在登记员办事处登记契据并提交 PCOR

登记员办事处会收取登记费用（目前为第一页$20，后续页每页$3）。Sacramento 的现行收费可在县书记员/登记员网站上查阅。您可能还需要支付文件转移税或$75的“建房与就业法案” (Building Homes and Jobs Act) 费用。

8.向评估员办事处提交重新评估豁免申请（如有）。

当财产易手时，会对其进行重新评估，这通常会导致新业主的房产税大幅增加。

但某些转移不在重新评估之列，其中包括：

父母对子女或子女对父母（2022 年 2 月 15 日之前死亡适用“第 58 号提案排除条款”，2022 年 2 月 15 日之后死亡适用“第 19 号提案排除条款”）
祖父母对孙子女（但反之不适用）（2022 年 2 月 15 日之前死亡的适用“第 58 号提案排除条款”，2022 年 2 月 15 日之后死亡的适用“第 19 号提案排除条款”）
婚姻存续期间配偶或注册同居伴侣之间的转移，或作为财产协议或离婚的一部分而进行的转移
不改变所有权利益的产权持有方式变更（例如，将联权共有人变更为共同共有人）

如果您的转移不在重新评估之列，您可能需要向县评估员提交申请。如需在 Sacramento 的更多信息，请致电评估员办事处（916-875-0750）或访问 Sacramento 评估员办事处网站。

填写契据时的常见问题

契据的某些部分往往需要更多的解释。

这会影响我每年的房产税吗？

大多数所有权变更的交易都会触发第 13 号提案的重新评估，即使没有资金易手。因此，如果自您购买房产后其价值上涨，那么每年的房产税也会上涨。(如果价值下降，您的税款也会减少）。

某些类型的交易不会触发重新评估。有关哪些类型的交易会触发重新评估以及哪些类型的交易可获得豁免的详细信息，请参阅加州公平委员会（California Board of Equalization）的指南《所有权变更 – 常见问题》。

父母-子女/祖父母-孙子女豁免的变更：在 2021 年，一些准予豁免的法律已变更。2021 年 2 月 16 日之前，父母与子女之间的转移以及祖父母对孙子女的转移不在重新评估之列。但现在仅限于家庭住宅或农场，并且可能有其他限制。

什么是文件转移税？我必须支付这笔费用吗？

当财产易手时，县政府会按房产价值每 $500 征收 $0.55 的一次性税款（1.1%）。有些类型的转移为免税。如果您的属于豁免范围，请填入提供豁免的《收入与税务法》条款并进行说明，然后签名。如果您的不属于豁免范围，请计算金额并填入。

常见豁免条款和说明：

赠与（无偿转移财产或在财产上添加姓名）：
条款：“R&T 11911” 说明：“赠与”。

生前信托 （转入或转出可撤销生前信托）：
条款：“R&T 11930” 说明：“转入或转出信托”

姓名变更（确认婚后姓名变更或法院命令的姓名变更）：
条款：“R&T 11925” 说明：“确认变更姓名，授予人和受让人是同一方。”

解除婚姻关系时的财产转移
：条款：“R&T 11927” 说明：“解除婚姻关系。”

可能还有其他豁免。请参阅 Sacramento 登记处网站上的“转移税豁免 “ （Transfer Tax Exemptions）列表。

什么是建房与就业法案费用（Building Homes and Jobs Act）（SB 2）？我必须支付这笔费用吗？

对于免征文件转移税的贷款再融资和其他房地产交易，需额外支付$75的费用。某些情况除外。请联系您所在县的登记员办事处，以确定您需要支付的总金额。

确定授予人和受让人

授予人： 现所有人或转移财产权利或部分财产权利的人。这是将签署此契据的人。

受让人： 列出所有从授予人处获得财产权利的人。如果授予人保留产权，请务必将授予人的姓名也列为受让人之一。

注明授予人与受让人的婚姻状况通常很有帮助。

多位所有人的产权形式

如果受让人不止一位，则您将需要说明产权形式。如果受让人是已婚人士或同居伴侣，这样做也会有帮助。

以下是常见的产权措辞：

一位所有人且未婚：通常不需要任何产权形式，但可以包含诸如“未婚人士”、“未婚男子”或“未婚女子”等描述。有时，人们会包含“鳏寡”或其他相关描述。
- Val Jones，未婚人士
- Kim Alba，鳏夫
共同共有人：[共同所有人姓名]，作为共同共有人。如果份额不相等，请注明各自持有的百分比或份额。
- John Doe（占 50% 权益）、Jeffrey Doe（占 25% 权益）和Paula Smith（占 25% 权益）为共同共有人
联权共有人：[共同所有人姓名]，作为联权共有人。根据定义，每个人都持有同等份额。
- John Doe、Jeffrey Doe和Paula Smith作为联权共有人
共同财产：[配偶/DP姓名，]“作为共同财产”。
- Pat Jones-Larsen和Jan Jones-Larsen，作为共同财产
共同财产附生存权：[配偶/DP姓名]，“作为共同财产WROS”或“作为共同财产附生存权”。
- Pat Jones-Larsen和Jan Jones-Larsen，作为共同财产附生存权（WROS）
已婚人士作为独立财产：[所有人姓名]“已婚人士，作为其单独及独立财产”
- Pat Jones-Larsen，已婚人士，作为其单独及独立财产
信托财产：[受托人姓名]，作为[信托名称和日期]的受托人
- Janet 和 Lewis Campbell，作为 Campbell 家族生前信托的受托人，日期为 2017 年 1 月 3 日
合伙企业：[虚构商业名称（如有）]或[合伙人姓名]，合伙企业
- Elm Street Books，合伙企业
- Janet Smith 和 Mark Baker，合伙企业
公司或有限责任公司：[公司名称]，一家[注册州]公司或[有限责任公司名称]，一家[注册州]有限责任公司
- Acme, Inc.，一家特拉华州公司
- Initech, LLC，一家加州有限责任公司

这是比较常见产权形式的快速参考图表。

姓名变更：更改姓名后更新产权

如果您变更了姓名（通过法院命令更改变更、结婚或离婚），则应更新以您的旧姓名签发的契据。由您本人作为授予人（[新姓名]，以原姓名[旧姓名]取得产权），向作为受让人的您本人（[新姓名]）签发一份新的转移契据。例如：

通过宣誓书继承财产后登记转移契据

在某些情况下，财产所有人离世后，新所有人无需通过遗嘱认证，只需登记一份宣誓书即可接受财产。常见的例子包括作为联权共有人或共同财产附生存权的人士，以及通过死亡转移（Transfer On Death, TOD）契据继承财产的人士。如需更多信息，请参阅我们的 《死亡宣誓书：在不进行遗嘱认证的情况下转移财产》（Affidavits of Death: Transferring Property without Probate）指南。

新所有人通过提交联权共有人死亡宣誓书、未亡配偶宣誓书或根据TOD 契据的转移人死亡宣誓书，将前所有人从契据中除名。

这在法律上足以改变所有权，但如果没有显示新所有人姓名的契据，在出售或再融资时可能会引起混淆，造成问题。宣誓书上写明一位所有人已离世，但没有写明新所有人是谁。新所有人可以通过登记一份显示自己为受让人的转让契据，使产权链（所有权历史）更加明确。方法如下：

填写标准的财产转让契据。新所有人将自己同时列为授予人和受让人。例如，如果Chris Jones是财产的未亡联权共有人，在其登记了联权共有人死亡宣誓书后，可以填写这样的一份转移契据：

这看起来有点怪，但它清楚地表明现在Chris是所有人，而不必通过整理之前的契据来弄清楚。

法定描述

这是财产的完整描述，而不仅仅是地址。它可能很简短，也可能很长，并且充满法律术语。它必须与现有契据完全一致。

您可能需要复印法定描述并将其作为附录附加到新契据中，尤其是当法定描述太长而页面不足以填写的时候。

遗嘱认证程序后的转移（执行人契据）(Executor’s Deed)

如果某处房地产属于遗嘱认证案件的一部分，一旦案件解决，个人代表（遗嘱执行人或遗产管理人）必须登记文件，证明该房地产现在归继承人所有。他们可以：

登记经核证的法官最终分配令副本 (Order for Final Distribution)，或
登记个人代表授予受益人的契据。

由于命令内容较多，而且可能包含个人信息和财务信息，因此通常更倾向于登记契据。契据必须包含以下信息：财产的法定描述、遗嘱认证案件所在县和案件编号，以及授权分配令的日期和名称。还必须说明不存在任何形式的陈述、担保或合约，并由“作为________的遗产执行人或管理人”的个人代表签署。

以下是执行人契据的措辞范例，可根据您的需要进行定制。样本的措辞适用于包括遗嘱在内的遗嘱认证。如果您的情况不包括遗嘱，您可以声明您是“遗产管理人”而不是“遗嘱执行人”。

SacLaw Library

www.saclaw.org

在财产上添加或更改姓名（填写和登记契据）(Deeds)

模板和表格